四月嘉宾 张杰 职业策划人
嘉宾告白：当了一星期的《华商调查》周嘉宾，除荣幸外，我感到更多的是庆幸。因为，巧的是我也正在办理房产证。鉴于市民张女士的遭遇，我对这期的话题有自己的独到见解，很高兴能和大家一起分享。只要持久地关注《华商调查》，接下来感到庆幸的就是你。
调查背景
随着房屋的商品化，业主争取自身利益的过程已演化为买房者和开发商及物业公司间的“博弈”。在此前提下，《物业管理条例》有关业主资格的限定带来的法律问题格外引人关注。
第101期《华商调查》对西安市小区业主资格及业委会成立状况展开调查。至昨天，共有1184人参与调查，结果发现，很多人因资格限制而无法当选业主。但因法律对此界定的模糊。看来，业主维权，还有很长的路要走。
核心数据
47％被调查者认为户口本上成员都应该具有业主资格
57.3％被调查者所在小区没有成立业委会61％被调查者家中房子是婚后夫妻共同财产76％被调查者认为夫妻一方登记，另一方当然具有业主资格89％被调查者认为《物业管理条例》有关业主资格的规定应修改
因“没有业主资格” 热心人被拒业委会门外
数字说话：《城市房屋权属登记管理办法》规定，房产证是证明房屋所有权的唯一合法证明，由此才能获得业主资格。本次调查发现，21.5％的房子是婚前买的，61％的房子是婚后夫妻共同财产，8.3％的房子是父母留下的。
“你家房产证上登记的是谁的名字？”选项结果显示，选择“丈夫”的占到了36％，选择“妻子”的只有16.8％。从某种意义上，说明多数家庭中只有“丈夫”成为业主委员会委员。此外，值得关注的是：57.3％的被调查者所在小区没有成立业委会，43％的被调查者不符合《物业管理条例》（以下简为《条例》）规定的业主资格。如果您是业主委员会委员，您符合《物业管理条例》的规定吗？回答“符合”的有62％的被调查者；回答不符合的有38％的被调查者。
记者调查：记者从西安市房屋管理局物业处了解到，在该处备案的西安六百多个小区中，成立业主委员会的只有二十多家。因为成立业委会的难度较大，很多小区因为程序不合法或者业主资格不符，而无法获得备案。
三年前，家住丰登路的王老汉和老伴终于攒够钱买了一套房。考虑到以后继承麻烦，王老汉直接写了儿子的名字，然而，去年小区成立业委会，热心的王老汉却因“没有业主资格”而被拒之门外。调查发现，由房屋署名牵出的问题不止于此。据富平县王女士反映，她和丈夫有一套村上给的公房，离婚后，法院判定由她每月从村上领取房子的租金，但因为房屋登记的是丈夫名字而遭村干部拒绝，她十几年来并未领到一分钱。
嘉宾亮剑：多数人的房子都是夫妇共同购买的，显然是夫妻的共同财产，子女自然有拥有权和继承权。要吸取张女士的教训，我打算把能想起来的、将来可能居住在这房子里的人的名字都写到房产证里。按照房子的土地使用年限70年来计算，首批居住者是我和老婆两人，第二批是我们的子女，接下来该是子女的配偶，第四批房主是我的孙辈……这样累加下来，我的房产证上会有一串很长的名字。把这些名字都写到房产证的署名栏后，我就和房管局一起去申请吉尼斯纪录。这当然是玩笑话，如果相关职能部门不与时俱进改进工作的话，这样的笑话迟早要发生。
47％的参与者认为户口本上的成员均应有业主资格
数字说话：《条例》第六条明确规定，房屋所有权人为业主。但实际上，房屋的所有权人登记情况非常复杂。很多家庭的房产证登记人与长期居住者并不相符，有的登记人远在外地，有的登记人工作忙并没有时间关心小区事务。结果是，实际登记者虽然具有业主资格，却无法为业主维权；而一些有能力愿意维权的人却被法律挡在门外。本次调查中，78.6％的被调查者表示，没有参与过业委会推选。
这种情况下，《条例》对业主资格的限定引来抱怨声无数。
调查显示：就《物业管理条例》中的规定，房屋的所有权人为业主，您如何理解？47％的被调查者则理解为：户口本上的所有成员都应有业主资格，11％的被调查者认为“现有居住者也应该有业主资格”，19％的被调查者认为“房屋产权证上的署名人才能是业主”，另有15％的人认为“所有共同出资人都应该有业主资格”。
而有关夫妻业主资格的争议更是激烈。“房子是夫妻共同财产，另一方当然具有业主资格”，对此观点，76％表示认同的被调查者比例远远高过了18％的反对者。对《条例》有关业主资格的规定是否应该修改，支持率高达89％，仅7％的被调查者表示反对，另有4％的被调查者认为无所谓。
嘉宾亮剑：我所在的小区正在筹备成立业主委员会，我们小区122个家庭的所有成员都很关注本期调查。作为一个普通的市民，面对现实规定造成的无奈和尴尬，我们在填完调查表后，形成这样的共识：最好的办法就是研究并吃透法律法规，然后在法律许可的范围内伸张和维护自己的权益；当然，也有可能在力所能及的情况下，用行动来推进法律法规的更加完善。
房屋产权证登记有问题 事后变更会遇到麻烦
调查延伸：如果房屋权属登记时，只登记了一方的名字，另一方要获得所有权，该如何补救？就此，陕西连邦律师事务所王浩公律师提供的途径是：要行使业主权力，可由一方出具委托书，但他同时强调，“因为没有资格，代理人始终无法成为业委会成员，也无法参与业委会的活动”；另一个办法是，可到房屋产权部门申请房屋产权变更，将另一方登记为共同所有人，这样，双方都可以获具业主资格。
令人没想到的是，申请房屋产权变更并不容易。
市民故事：据家住西郊的李女士反映，3月初，她和丈夫到房屋管理局，想把产权证上丈夫的名字改为自己的名字，但房屋管理局工作人员却表示，不办理此项业务。几经周折，对方才同意办理，但首先要开具“财产赠与”的公证，但是李女士认为：房子是双方共同购买的，现在只想更改个名字，自己的房子为什么还要“赠与”？而且，按照规定，财产赠与公证的收费标准是房屋市价的2％，最后，因为高昂的费用，李女士只好放弃。
记者调查：4月5日上午，记者来到西安市房屋管理局大厅，当提出：要对房屋产权证书所有人做更改时，工作人员的回答同样是：一般不予办理。你实在要改，需要到公证处开个财产赠与的公证。
对此，西安市房屋产权产籍管理中心负责人赵国营解释道：按照《婚姻法》，婚后购买的房屋属于夫妻共同财产，因此，夫妻之间没有更改产权登记人姓名的必要，所以房管部门对此项业务很少受理。但是，如果夫妻一定要更改产权证上的名字，需要法院出具一个双方确属夫妻且共同购买了房屋的证明。另一个办法就是，通过赠与的方式办理。
嘉宾亮剑：尴尬，我们正面临着一种“削足适履”的尴尬。就国家而言，提倡的是“人人当家做主”。为什么一具体到一个家庭，就不能实现“人人都是业主”呢？我的理解是：房屋的所有人就是业主，家庭的固定成员也是业主。但现实的情况是，业主被狭义地理解成房产证上的署名人，至少严重违背了购房人的家庭事实和《婚姻法》的有关条文，至少暴露了某些人的“大男子主义”和“夫权”思想。这样的情况下该怎么办？答案就是：修改法律法规。因为，法律法规是保障人民权益的武器。
